Bakgrund och problem: Fastighetsmarknaden slår alla rekord i år (2006) och de snabbt
ökande fastighetspriserna har under året skapat debatt i media huruvida vi är på väg mot en ny
fastighetsbubbla jämförbar med den vi hade i slutet av 80-talet. Prisökningarna har inte sin
grund i fundamentala faktorer såsom hyror och vakanstal, utan istället har investerarna sänkt
sina avkastningskrav. Då direktavkastningen sjunker finns det mindre utrymme för prisfall på
fastigheter eller höjda räntor, och många som investerar i fastigheter tar inte heller tillräcklig
hänsyn till eventuellt höjda drifts- och underhållskostnader. Detta innebär en större risk för de
fastighetsförvaltande företagen och för de banker som finansierar fastigheter. Men hur ser
riskhanteringen ut i fastighetsbranschen? Vilka är de väsentligaste riskerna och vilka metoder
används för att hantera dessa? Hur har de stigande fastighetspriserna påverkat bolagen?
Syfte: Syftet med denna uppsats är att beskriva hur fastighetsbolag och banker agerar utifrån
de risker som är förknippade med en fastighetsinvestering. Vidare är syftet att undersöka om
förändringar skett till följd av de stigande fastighetspriserna.
Avgränsningar: Uppsatsen avgränsas till fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter,
där hyresintäkter och värdestegringar utgör den primära inkomstkällan. Därmed behandlas ej
fastighetsägande byggbolag och risker kopplade till nyproduktion. Vi kommer inte att försöka
framställa en lösning för hur företagen bör hantera sina risker, istället vill vi undersöka vilka
riskhanteringsmetoder som idag används. På grund av uppsatsens omfång har vi valt att
avgränsa oss till fastighetsbolag och banker som är representerade i Göteborgsregionen.
Metod: Kvalitativa intervjuer har genomförts med representanter från fyra fastighetsbolag
samt två storbanker i Göteborgsregionen. Det empiriska resultatet har kopplats till uppsatsens
referensram, för att därefter kunna göra jämförelser och dra slutsatser.
Resultat och slutsatser: Förändringar i konjunkturen påverkar räntor, driftkostnader och
vakansgrad, vilka har visat sig utgöra de väsentligaste riskerna för fastighetsbolagen. Vissa av
dessa risker hanteras på samma sätt av alla fastighetsbolagen. Vad som ligger till grund för
valet av riskhanteringsmetod kan härledas till ett flertal faktorer såsom ägarstruktur, bolagets
storlek, samt dess typ av fastigheter i beståndet. Att låntagaren inte kan betala ränta och
amortering utgör den väsentligaste risken för de båda bankerna. Studien av bankerna har visat
att denna risk hanteras genom att på flera sätt bedöma både låntagaren och fastigheten, inför
ett kreditgivningsbeslut.
Försla...
