Rättsfallsanalys av Högsta Domstolens avgörande NJA 1978 s.307

Nedanstående innehåll är skapat av Mimers Brunns besökare. Kommentera arbete

Inledande rättsfakta


Direktör Anders Beije hade köpt fastighet hytten 27 i Norrköpings kommun av civilingenjören Inge Salméus för 384 000 kr. Till hjälp vid besiktningen av huset hade Beije anlitat civilingenjör Sven Evers.

I det upprättade köpekontraktets paragraf 11c fanns det en klausul om fastighetens skick med följande lydelse:
”Beträffande garantibesiktningen skall följande gälla: att säljarens garantiansvar begränsas till 10 000 kr och detta belopp skall deponeras hos Östergötlands Enskilda Bank och får av säljaren till tillsammans med ränta lyftas så snart vid garantibesiktningen påtalade brister avhjälpts”.

I samband med köpet hade Salméus överlämnat ritningar till huset där det stod att ledningarna för varm- och kallvatten till viss del dragits längs taket.

Vid garantibesiktningen efter köpekontraktet upprättats konstaterades en del fel av Evers b l a allrumsgolvet sviktade och Salméus lovade att åtgärda dessa fel. Beije flyttade därefter in i huset. En dag märkte Beije att det ännu ej åtgärdade allrumsgolvet började svälla. Beije kontrakterade både civilingenjör Sven Evers igen och sitt försäkringsbolag. När golvet bröts upp konstaterades att ritningarna frångåtts vid varm- och kallvattenledningarna eftersom så gott som samtliga ledningar dragits under betonggolvet. Ledningarna hade dessutom mot gällande vetenskap i byggbranschen gjutigts direkt in i betonggolvet. Ledningarna hade därefter brustit på två ställen.

Beije vägrade även efter problemen som blivit noterade vid garantibesiktningen åtgärdats att låta Salméus få ut de innestående deponerade 10 000 kr. Dessa ansåg Beije han själv hade rätt till.

Salméus yrkade i första hand sig ha rätt till de deponerade 10 000 kr då parterna avtalat att Salméus enbart svarar för fel påpekade vid garantibesiktningen upp till 10 000 kr. Salméus hade låtit reparera dessa fel till ett belopp överstigande 10 000 kr. I andra hand yrkade Salméus att Beije brustit i sin besiktning enligt JB 4:19 och därför kan Salméus ej göras ansvarig för de fel Beije påpekar. Salméus stämmer därför Beije för att få ut innestående belopp på Östergötlands Enskilda Bank jämte ränta.

Beije vägrar dock att utbetala det yrkade beloppet på 10 000 kr. Beije grundar sin rätt att vägra ge ut beloppet på 10 000 kr på att han anser att fastigheten saknar en ”kärnegenskap”. En ”kärnegenskap” är en sådan egenskap han skäligen bort räkna med att behöva påpeka denna. Dessa skador har uppstått genom att Salméus ritningar ej följts. Därför genstämmer Beije säljaren Salméus att få behålla det deponerande beloppet jämte ränta. Vidare yrkar Beije att Salméus skall utge 5223 kr jämte ränta räknat från 13 mars 1975. Av detta belopp ingår b l a försämrad boendekvalitet till 1200 kr.


Rättsfrågor


De rättsfrågor som Norrköpings tingsrätt tvingades besvara var följande:

1. Var överlämnandet av byggnadsritningar av säljaren detsamma som en utfästelse av säljaren till köparen om att ledningarnas läge överensstämde med ritningarna?
2. Var den felaktiga installationen av varmvattenledningar att anse som en avsaknad av en sådan ”kärnegenskap” hos fastigheten som måste anses utfäst oaktat besiktning av köparen enligt JB 4:19.

Salméus anförde i tingsrätten att han fullgjort sin del av köpeavtalet och att Beije i vart fall brustit i sin besiktningsplikt enligt JB 4:19.

Beije anförde däremot att eftersom Salméus var byggherre och ansvarig för byggarbetet. Som byggherre måste Salméus ha känt till att i stort sett samtliga varm- och kallvattenledningar i strid med byggnadsritningarna dragits under golvet. Enligt byggnadsritningarna skulle flera av dessa vara installerade i taket. Ledningarna hade ej heller uppfyllt de fastställda byggbestämmelserna för ledningsdragning i bostadshus. Byggbestämmelserna hade frångåts då man gjutigt in rören direkt in i betonggolvet och att de ej skarvats på ett fackmässigt sätt. Beije angav vidare att om han vetat om att ledningarna ej följde ritningarna skulle han ha låtit civilingenjör Evers utreda saken.

Beije anförde vidare att eftersom vattenskadan varit mycket omfattande var han tvungen att elda mycket kraftigt. Eldningen behövdes då han behövde driva fukten ur huset och att han därför fått kraftigt ökade boendekostnader.

Ett ytterligare störningsmoment som han klagade på i tingsrätten var att han ej kunnat utnyttja bottenvåningen på önskat sätt. Anledningen till detta var att det p g a de brister som huset belastades med omfattande byggnadsarbeten var tvungna att genomföras där.

Slutsatsen av Beijes argumentering var att fastigheten i beaktande av dessa fakta skulle anses vara behäftad med ett dolt fel. Beije hävdade också att Salméus förfarit svikligt då han ej upplyst om dessa fakta då han överräckte byggnadsritningarna.

Salmeus svar på Beijes yttrande att det minskade utbytet av bottenvåningen är den typ av ideella skador som ej kompenseras. Det faktum att han själv överräckt byggnadsritningarna kan ej anses som en utfästelse att allting följer dessa.


Domslut


Tingsrätten följde Salméus linje och tilldömde honom det yrkade beloppet på 10 000 kr jämte ränta. Tingsrätten sade sig sätta stor vikt vid att byggnadsritningarna först överlämnades efter köpekontraktet upprättats i samband med skadorna på allrumsgolvet. Beije överklagade till hovrätten.

Hovrätten fastställde tingsrättens domslut. Det avgörande var enligt hovrätten att Beije slarvat i sin besiktning enligt JB 4:19. Beije överklagade till HD.

Revisionssekreteraren i HD ansåg att HD skulle fastställa hovrättens dom.

HD konstaterade i enlighet med lägre instansers domslut att det ej kunde anses vara en utfästelse att ledningarna skulle vara korrekta i och med att byggnadsritningarna överlämnats från säljaren till köparen. Däremot så kom HD fram till att skadeståndsskyldighet ändock förelåg. Skadeståndsskyldighet förelåg då huset varit i avsaknad av en sådan ”kärnegenskap” som varje köpare av nybyggt hus ser som självklar. I och med att ”kärnegenskapen” var självklar var det underförstått mellan säljaren och köparen att den skulle finnas i huset som såldes.

Den ”kärnegenskap” som åsyftades till i HD avgörandet är den att köparen strax efter köpet får en kraftig vattenskada på sin bottenvåning genom felaktiga varmvattenledningar. Skadeståndet jämkades dock eftersom HD ej såg det motiverat att utdöma ett så högt skadestånd som det Beije yrkade för minskad boendekvalitet.


Tillämpligt lagrum


Det tillämpliga lagrummet i detta fall är JB 4:19 som tar upp frågan om vad som händer om det är fel i fastigheten och vilka påföljder som köparen då för göra gällande. Som fel får dock ej åberopas vad som köparen borde ha upptäckt vid köp av fastigheten. Om säljaren garanterar en viss egenskap i fastigheten neutraliserar denna undersökningsplikten i fråga om just den garanterade egenskapen.

I Karnov kommentarer föreskrivs det följande:
skall det dömas att en fastighet är i avsaknad av en ”kärnegenskap” måste det röra sig om en mycket allvarlig och fundamental avvikelse från vad man rimligen kan förvänta sig från den typen av fastigheter i allmänhet.

Det kommenteras också i Karnov om hur undersökningsplikten är utformad. Det är inte en skyldighet att undersöka i och för sig. Det som föreskrivs är att säljaren ej skall stå risken för skador som en normalt kunnig person kunnat upptäcka i samband med fastighetsköpet. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kan upptäckas. Köparen däremot står för risken för synbara fel. Om köparen ej är tillräcklig kunnig är detta ingen ursäkt utan han skall anlita fackmässigt folk i så fall.

I fråga om ansvar för fel spelar säljaren goda tro ingen roll. Detsamma gäller det omvända, har säljaren kännedom om ett fel som lätt kan upptäckas har han ingen skyldighet att upplysa köparen om detta.



Andra rättsfall behandlades frågan om avsaknad av kärnegenskap i fast egendom


I fallet NJA 1989 s. 117 har HD konstaterat att det par som flyttat in i en fastighet vid Göta Älv och sedan fick flytta ut p g a rasrisken var berättigade till skadestånd. Rätten till skadestånd i detta fall berodde på att huset var i avsaknad av en ”kärnegenskap”. Som köpare av ett hus skall man inte behöva tolerera att huset man köpt skall kunna förstöras genom rasen. I fallet hade säljaren inte utfäst något men det bedömdes ändå att kommunen som var säljaren var skadeståndsskyldig. Detta berodde på att huset var nyuppfört och direkt förvärvat från kommunen. HD var oenig i sin dom och majoriteten vann med röstsiffrorna 3-2.

Minoritet i HD i fallet NJA 1989 s.117 ansåg att majoritetens mening var felaktig. De menade att då rasrisken ej var synbar för säljaren och säljaren ej utfäst något om att huset var säkert för ras kunde något skadestånd ej utdömas. De menade att domstolen i detta fall går emot JB 4:19 och frångår dess egentliga syfte. Syftet med JB 4:19 är att åstadkomma en ekonomiskt lämplig avvägning mellan säljarsidan och köparsidans intressen. Denna avvägning är viktig då det efter ett köp visar sig att fastigheten är behäftad med faktiska fel.

HD upprätthåller därmed i detta rättsfall principen om att säljaren oavsett ond eller god tro är ansvarig för fel vid fastighetsköp som varit dolda för köparen.


Litteratur avseende avsaknad av ”kärnegenskap”


Hellner har i sin bok Speciell Avtalsrätt II ytligt behandlat frågan om avsaknad av kärnegenskap i fast egendom. Hellner skriver att säljaren blir skadeståndsskyldig om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst enligt JB 4:19. Skadeståndsansvaret för säljaren delar Hellner upp i tre poster:

1.Utrycklig utfästelse har getts och fastigheten saknar ändå den utlovade egenskapen.
2. Uppgifter som får anses som jämställda med utfästelser har getts av säljaren.
3. Fastigheten är i avsaknad av ”kärnegenskap”.


Egna synpunkter


Jag anser att det var tur att det gick som det gick i rättsfallet NJA 1978 s.307. Enligt min mening vore det under all kritik om köparen fick betala och lida för att säljaren anlitat en klantig ledningsinstallatör. Jag undrar dock om säljaren verkligen var i ond tro eftersom huset från början var byggt av honom själv. Jag tycker vidare att det är bra att vi har undersökningsplikt i samband med fastighetsköp. Detta ...