BAKGRUND OCH PROBLEM
Från och med 2005 ska svenska noterade koncerner upprätta sina
koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Det betyder att företag som innehar
förvaltningsfastigheter får värdera dessa till verkligt värde eller anskaffningsvärde, som
det tidigare var värderades dem till anskaffningsvärde. Standarden säger att även om ett
företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde måste de
lämna upplysningar om det verkliga värdet. De val som företagen får genom standarden
är många och ger företagen möjlighet att värdera sina fastigheter själva eller genom att
använda sig av externa värderare.
Problemet som vi ser ligger i att företagen fritt får välja att värdera själva eller använda sig av
externa värderare, vilket kan leda till att företagen värderar sina förvaltningsfastigheter på
olika sätt. Beroende på vilket val företagen gör kommer resultaträkningen och indirekt
balansräkningen påverkas olika mellan företagen. Vi vill undersöka vad det är som styr
valet av värderingsmetod, samt om det påverkar redovisningen och vilka konsekvenser
det kan få. Frågan studien kommer att utgå ifrån är:
Vad styr upprättarnas val av redovisningsmetod, internvärdering kontra
externvärdering?
För att komma fram till ett svar på huvudfrågan har vi två sekundära frågor till hjälp:
Vad är den praktiska skillnaden mellan externvärdering och internvärdering?
Finns det några tecken på att redovisningen påverkas beroende på val av metod
som används och vilka konsekvenser får det?
SYFTE
Syftet med uppsatsen är undersöka om det föreligger några incitament för att företagen
använder sig av intern eller extern värdering. Samt i viss mån se vilka skillnader det
finns mellan intern och extern värdering och om valet påverkar redovisningen.
AVGRÄNSNINGAR
Vi har valt att avgränsa vårt arbete till fastighetsbranschen och vidare till fastighetsbolag
med verksamhet i Sverige. Vidare har vårt valda problemområde redan gjort en del av
avgränsningen åt oss, då vi endast utifrån detta problem kan koncentrera studien till
noterade fastighetsbolag som tillämpar IAS 40 i sin värdering av sina
förvaltningsfastigheter i den årliga redovisningen.
iii
METOD
Metoden vi valt för att angripa studiens problemställning är att framförallt se till de
noterade bolagens årsredovisningar och de upplysningar som finns där, angående
värderingen av förvaltningsfastigheter. För att komplettera denna bild har intervjuer
med de olika fastighetsbolagen genomförts, samt med en revisor som är expert på just
fastighetsbranschen. Denna insamlade data ställs sedan mot IAS 40 och värderingsmetoder
i analysen. På så sätt ska vi försöka reda ut hur de olika valen som företagen
gör i samband med värdering av fastigheter påverkar redovisningen och de som läser
den.
RESULTAT OCH SLUTSATSER
Det vi har kommit fram till är att de flesta av de undersökta företagen värderar samtliga
förvaltningsfastigheter internt och sedan kontrollerar detta genom mindre omfattande
externa värderingar. Troligtvis även för att marknaden inte ska förlora förtroendet för
företagets interna värdering. Anledningen till att de gör det internt är främst en
kostnadsfråga och att företagen tycks anse att de klarar av att värdera sina fastigheter
minst lika bra som en extern värderare. Den externa värderingen tenderar till ge högre
värden vilket indikerar på att fastighetsbolagen är något försiktiga i sin interna
värdering.
FÖRSLAG TILL FORTSATT FORSKNING
Eftersom de företag som tillämpar IAS 40 inte har erfarit någon lågkonjunktur så tycker
vi det skulle vara intressant att se om företagens inställning till att värdera internt eller
externt ändras i en lågkonjunktur. Då ekonomin sviktar kan ...
